부동산 경매 입찰방법 절차 알아봐요

부동산 경매는 누구나 쉽게 참여가 가능하고 

법원에서 진행하기 때문에

합법적인 절차에 의해 경매를 할 수 있습니다.

 

부동산 경매에 관심은 있는데 

아직 잘 모르고 절차가 복잡하다고 생각되시는 분들을 위해 

오늘은 부동산 경매 입찰방법과 

부동산 경매 절차를 알아보도록 하겠습니다.

 

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부동산 경매 입찰방법

 

부동산 경매 입찰방법에는 

기일입찰, 기간입찰, 호가경매 세 종류가 있습니다.

 

부동산 경매의 경우 기일입찰 또는 기간입찰의 방법으로

매각하는 것을 원칙으로 합니다.

 

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기일입찰이란?

입찰자가 매각기일에 출석해서 

입찰표를 진행관에게 제출하고 

개찰을 하는 방식입니다.

 

기일입찰에서 입찰표는 다른 사람이 알지 못하도록 

따로 마련된 장소에 기재해서 

집행관에게 제출합니다.

 

또한 개찰은 입찰자를 참여시킨 상태에서 이뤄지며, 

그 중 가장 높은 가격을 적어낸 사람을 

최고가매수신고인으로 결정합니다.

 

 

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기간입찰이란?

입찰자가 1주일에서 1개월의 입찰기간 내에 

입찰표에 매수가격을 기재해서 

집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고, 

매각기일에 개찰을 하는 방식입니다.

 

기간입찰과 기일입찰의 다른 점은 

기간입찰의 경우 등기우편으로도 제출 가능하기 때문에 

출석할 필요가 없다는 점입니다.

 

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호가경매란?

입찰자가 호가경매기일에 출석해서 

매수 신청 금액을 서로 올려 부르는 방식으로 

진행되는 입찰 절차입니다.

호가경매에서 가장 높은 금액을 부른 사람이 

최고가매수신고인으로 결정되는 방식입니다.

 

하지만 현재 법원의 부동산 경매에는 

호가경매 방법은 이용되지 않고 있습니다.

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부동산 경매 절차

1. 매각기일 공고 내용 확인하기

 

부동산 경매 입찰방법은 부동산 경매를 집행하는

법원이 정하는 방법에 따르기 때문에 

입찰하려는 부동산이 어떤 입찰 방법을 따르는지는 

매각기일의 공고 내용에서 확인할 수 있습니다.

 

 

대한민국 법원 법원경매정보(https://www.courtauction.go.kr/)

 

매각기일의 공고는 법원 게시판, 관보(gwanbo.mois.go.kr/main.do) 

또는 일간지, 신문이나 전자통신매체를 통해 확인할 수 있습니다.

 

배당요구종기일 4~5개월 후에 

1차 매각 기일이 공고가 되는데요.

 

부동산 경매를 전문적으로 하시는 분들은 

검색의 편리함과 세밀한 정보를 위해 

유료정보사이트를 이용하기도 합니다.

 

일반적으로 매각기일로부터 2주 전에 공고가 되는데요.

그렇기 때문에 맘에 드는 물건이 있다면

2주 동안 해당 물건에 대한 분석을 하고 

입찰 참여 여부를 결정하면 좋겠죠?

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부동산 경매 절차

2. 해당 부동산 물건 임장 활동

 

미리 작성된 현황조사서와 감정평가서를 통한 

권리분석으로 해당 물건이 어떤 히스토리를 가졌는지, 

어느 정도의 가치가 있는지를 확인합니다.

 

하지만 감정평가는 현 시세와 보통 6개월 이상의 

시간 차이가 발생하기 때문에 

주변의 시세와 실제 현장을 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

 

주변 부동산에 방문하여 

물건의 노후 정도나 관리 상태, 입지 등을 

알아봐도 좋고, 

요즘은 부동산 어플이 잘 되어 있기 때문에 

세세한 정보를 알아보는 것도 좋겠습니다.

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부동산 경매 절차

3. 입찰 참여하기

 

맘에 드는 물건에 입찰 참여를 결정했다면 

매각기일에 신분증과

매수 신청보증금(입찰보증금)을 준비하여 

해당 경매 법원으로 직접 또는 

대리인이 출석하는 것부터 시작합니다.

 

입찰 보증금은 최저 경매가의 10%이며, 

원활한 진행을 위하여 수표로 준비하는 것이 좋습니다.

 

입찰 봉투, 매수신청보증봉투는 

기일 당일 법정에서 교부받을 수 있지만, 

입찰표의 경우는 실수를 방지하기 위하여 

법원경매사이트에서 출력해 미리 작성해 오는 것도 방법 중 하나입니다.

 

입찰표 기재 후 입찰보증금을 봉투에 넣고 

지정위치에 날인을 해줍니다.

 

신분증과 함께 집행관에게 본인 확인을 받고 난 뒤, 

수취증을 떼어내 보관하고

입찰함에 직접 봉투를 넣어주시면 됩니다.

(수취증은 낙찰에 실패했을 때 보증금을 반환받을 때 

제출해야 하므로 잘 보관하셔야 합니다.)

 

입찰 후 2시간이 지나면 결과가 나옵니다.

본인이 낙찰되었을 경우에는 

매수신청보증금을 계약금의 명목으로 

법원에 제출합니다.

 

낙찰 후에는 일주일 단위로 

매각허가결정기간과 항고기간이 주어집니다.

 

불허가나 항고가 없으면

낙찰받은 날로부터 약 2주 후에 매각허가확정이 되는데요.

등기우편물로 대금납부통지서가 오고 

20일 이내에 잔금을 납부하면 됩니다.

 

 

 

이 시점부터는 등기부 등본에 소유권 이전이 가능하며, 

명도를 통하여 기존 세대주에게 이사 협의나 

강제 집행을 할 수 있는 권리가 주어집니다.

 

하지만 보통 경매로 집이 넘어가는 경우 

경제적으로 어려운 세대주가 많기 때문에 

이사를 협의하는 것이 쉬운 일은 아닙니다.

 

이사비를 줘야 하는 의무는 없지만 

강제집행할 경우 또 수반되는 비용이 발생하기 때문에 

세대주와 원만히 합의해 진행하는 것이 좋습니다.

 

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혹시 아무도 경매에 참여하지 않았다면?

 

 

아무도 1차 매각에 참여하지 않은 경우

해당 경매가 유찰됩니다.

 

최저 경매가를 차감시켜 약 한 달 후 

2차 매각을 진행합니다.

 

보통 서울은 20%, 수도권은 30% 정도 

낮아진다고 볼 수 있어 

자금력이 부족한 분들은 

유찰된 물건을 다시금 살펴보는 것을 추천해드립니다.

 

 

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오늘은 부동산 경매 입찰방법에 대해 알아보았는데요.

너무 복잡하고 까다롭다고 느껴지실 수 있지만, 

직접 법원경매사이트에서 

내 주변 지역의 익숙한 물건부터 찾아보다 보면, 

부동산 경매가 그리 어렵지 않다는 것을 아실 수 있습니다.